房地产转型物流地产布局情况分析

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近期多家房地产企业布局物流地产项目，部分公司出资力度较大。《国家物流枢纽布局和建设规划》2018年底发布，明确对物流用地支持。物流地产一度被行业认为是新的风口。对此，业内人士表示，物流地产租金较低，但相比其他地产项目盈利性仍有待提高。房企布局多由于物流用地拿地相对容易且便宜，看好的是与物流地产配套的商业和住宅项目。有的公司则积极盘活物流地产项目。

目前的物流地产行业高端仓储需求大、有电子商务销售助推、投资回报率高，得到了资本的青睐，也是很多房企多元化布局的落脚点。

近年来，在电商行业高速发展、一二线城市高端仓储需求增加以及国家政策的支持下，包括万科、招商、海航、碧桂园、绿地、华夏幸福、远洋等房企在内都已对物流地产有所布局。

目前物流行业地产主要分为四类竞争者：

1、电商企业：苏宁易购、阿里菜鸟、京东、1号店

2、传统房地产商：万科、绿地

3、物流地产商：普洛斯、中国物流资产(上海宇培)、安博、嘉民集团、宝湾、丰树、维龙

4、金融机构：平安不动产

图表：众房企物流地产布局情况

万科物流地产主打高标库产品，客户主要为国内主流电商、快递快运、高端制造业、现代零售业和生鲜食品企业。2017年，万科物流地产业务新获取项目36个。截至2018年3月，万科物流地产业务累计获取62个项目，总建筑面积482万平方米，其中已建成运营项目共26个，稳定运营项目平均出租率达到96%。

图表：2017年万科物流地产业务新获取项目

《国家物流枢纽布局和建设规划》明确了国家物流枢纽的重要性，以及对物流用地支持。对国家物流枢纽范围内的物流仓储、铁路站场、铁路专用线和集疏运铁路、公路等新增建设用地项目，经国务院及有关部门审批、核准、备案的，允许使用预留国家计划;地方相关部门审批、核准、备案的，由各省(区、市)计划重点保障。鼓励通过“先租后让”、“租让结合”等多种方式供应土地。

目前来看物流地产行业潜力巨大，已经显现出了“一超多强”的竞争格局。而最先进军物流地产的万科凭借与普洛斯的联手已然成为了行业第一，碧桂园、绿地、招商等企业也不甘落后纷纷入局。作为房地产多元化业务的重要一环，物流地产未来前景值得期待。