【行业深度】洞察2025：中国物流地产行业竞争格局及竞争梯队（附竞争格局、上市公司竞争梯队、细分赛道竞争状态等）

行业主要上市公司：嘉里建设(00683HK);富力地产(02777.HK);大悦城(000031.SZ);华远地产(600743.SH);金地集团(600383.SH);中储股份(600787.SH);顺丰控股(002352.SZ)等

本文核心数据：战略集群;波特五力模型;

中国物流地产市场竞争格局

目前。我国的物流地产行业竞争格局主要由物流地产商、传统房地产企业、电商企业、快递物流企业、金融机构五方构成;头部企业是普洛斯，行业市场份额为接近三成;领导者还有万纬、宝湾;强表现者有易商、安博、宇培、丰树、嘉民深国际、京东等。竞争者有东久新宜、平安、菜鸟、乐歌、第一地产等。

注：上述存量未包含电商自建仓库;未包含仓储物流行业参与者所持有之产业园、冷链仓储等类别资产;按内地物流地产运营商存量占有率>1%

中国物流地产区域竞争格局

从地区来看，城市地产供应量最多的是上海，同时净有效租金较高，处于领先者的地位。其次还有苏州和昆山、嘉兴三地，这些地方距离上海较近，有较好的地产物流需求量。处于突出者的是北京、杭州、无锡、南京和太仓，这些城市的净有效租金较高，尽管供应量较少。处于导向者的是天津和廊坊，这两个地方的地产量较大，但是租金水平较低;其他城市处于追随者的状态。

中国物流地产行业上市公司竞争梯队

根据2024年物流地产相关上市公司营收进行梯队划分，万科、顺丰和中国外运属于头部企业，尽管中外运主要是以物流和货运为主，但是其仓储租赁方面表现较好。第一梯队是中储股份、传化智联、金地集团、嘉里建设、大悦城和富力集团，这些企业营收超100亿元，规模庞大，抗风险能力较好。

中国物流地产细分赛道竞争态势

根据对市场主流玩家的综合分析，将物流地产玩家按照功能、服务深度两个维度分为四类。从功能来看，可以分为仓储型、流通型两大类园区/标的;从服务深度来看，可以分为空间租赁和运营两类。目前以地产为驱动的主要是普洛斯、ESR以及万纬等企业，物流驱动的主要是顺丰、德邦、中通等，这些企业为了保证仓储用地，已经渗透到了地产物流的业务。

中国物流地产行业竞争状态总结

从五力竞争模型角度分析，对上游的议价能力弱，地产开发商主要对接的是政府企业，在物流园区、基地项目的建设过程中，项目往往受到土地出让方式调整和土地宏观政策的影响。对客户议价能力较弱，目前整个宏观经济下行压力大，整体需求不振，物流地产行业产品同质化较为严重。物流地产领域竞争者既有国内地产开发商，又有国外工业地产开发商或外资资金，还有第三方物流企业以及基础设施建设运营企业等，行业目前面临较为激烈的竞争。潜在进入者威胁较弱，目前国内有地产物流同时运营能力较好的企业较少，行业资本门槛较高。目前替代品较少，因此威胁较低。

根据以上分析，对各方面的竞争情况进行量化，1代表最大，0代表最小，目前我国物流地产行业五力竞争总结如下：

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